Ne laisser pas la carotte vous masquer la façade ...

Ne pas oublier que si vous faites une opération immobilière de défiscalisation, vous achetez avant tout des murs… vous devez avoir la même analyse que pour toutes opérations immobilière.

Je m’explique : si vous achetiez un appartement ancien dans le but de le louer, je suis certaine que vous ne feriez pas l’investissement sans le visiter, afin de vérifier l’emplacement, la qualité de la construction, l’environnement etc…

Or, mystérieusement, il n’en est pas de même sur des programmes neufs, on achète sur plans, soit, mais rien ne nous empêche d’aller vérifier sur place, le contexte, la situation géographique …la qualité du programme, d’autant plus que les investissements ne se font pas forcément dans votre région.
Il convient également de vérifier la situation de l’appartement acheté, exposition, l’étage … c’est un minimum.
Ne signer pas non plus une réservation sans que le n° du lot ne soit précisé.

Ces recommandations peuvent paraître bizarres, mais parfois, les vendeurs de défiscalisation sont tellement « persuasifs et obstinés » qu’ils ne sortent pas de chez vous sans une réservation signée ….

J’ai rencontré ce cas récemment, dans une vente en ZRR, mes clients avaient signé auprès d’une Société dont je tairai le nom … une réservation pour un studio de

31 m²

pour la modique somme de 170 ke TTC ; je les rencontre pour mettre en place le financement et là, oh surprise, ils ne connaissaient pas le montant de l’investissement, ils ne savaient pas qu’ils s’engageaient sur 20 ans, ils ne savaient même pas ou se situait l’appartement, ni l’étage, ni l’exposition … enfin bref, au bout d’un moment, je me dis, bon il y a bien une raison qui les a fait craquer, donc je leur demande : « vous comptez l’occuper combien de semaines dans l’année ce joli studio à la montagne ? » et là de me dire : « oh nous ne l’occuperons pas, peut-être les enfants, car nous on n’aime pas la montagne … » là j’ai halluciné …

En fait, ils n’avaient retenus que ceci :

• L’état allait leur faire un chèque de 27 Ke dans les 6 mois de l’investissement (TVA)
• Ils réduiraient leurs Impôts de façon conséquente …
• Il fallait qu’ils signent tout de suite parce que l’affaire était tellement belle, et que d’ailleurs, peut-être que leur réservation ne serait pas acceptée … même…
• Et que s’ils ne signaient et bien tant pis pour eux …enfin on leur laissait entendre que c’était des cons, en gros …

Donc à bout de forces, vers 23 Heures … après 3heures de démonstration… ils étaient décomposés … à l’usure, ils ont signé …

Bien sûr, on ne leur avait pas dit :

• Que le chèque de TVA, certes était restitué, mais qu’en cas de revente avant 20 ans de détention, il faudrait rembourser au prorata…
• Que le maximum de réduction d’impôts est de 25 KE sur 6 ans 25%de 100ke, donc il ne semble guère utile d’investir beaucoup plus, à moins qu’il y ait un autre objectif (occupation à titre personnel).
• Que le locataire est le promoteur, donc il convient au minimum de vérifier le contrat de bail, la durée, le rendement, sa crédibilité (sera-t-il encore là dans 9 ans et après …).
• Que le prix au m² est peut-être « quelque peu » élevé par rapport  au prix du secteur géographique, dans ce cas on était quand même à + de 5000 euros TTC du m² …

Je n’aborderai pas le problème de la revente, car aujourd’hui quelque soit l’opération, personne ne peut dire comment sera le marché dans 20 ans …

Comments

[Camille]

Merci pour votre message et vos encouragements...

Heureuse de savoir que d'autres personnes ne sont pas systématiquement emportées par les bulles, qu'elles soient immobilières ou boursières ...
Je vais tenter d'alimenter ce blog, le plus assidûment possible. A bientôt et bon courage ...

[JLCONSULT]

Bravo, juste pour vous dire que j'apprécie vos analyses et vos critiques, suis moi aussi du métier et parfois (même toujours) affolé par les propositions de nos confrères.
Aussi j'appprécie votre analyse et présentation des choses...alors continuez...

[mrsapin.]

je suis tout à fait d'accord avec ça.

[ et hop! www.mrsapin.canalblog.com ]